Želim Kupiti Zemljišče - Kako Določiti Dejanske Stroške Zemljišča

2024 Avtor: Sebastian Paterson | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-16 13:53

Tržna vrednost ali vrednost pri uporabi?

Zakaj uporabljam narekovaje, ko govorim o "tržni vrednosti" zemljišč? Pri določanju tržne cene parcele običajno izhajajo iz povprečne cene nakupov, podobnih kakovosti, lokacije, površine, vrste rabe zemljišč, proizvedenih v določenem (ne predolgem) obdobju. Skladno s tem je več tovrstnih transakcij analiziranih, natančneje je mogoče določiti ceno območja, ki nas zanima.

Hkrati je nujno, da so bili posli opravljeni s podobnimi finančnimi shemami, brez posebnih pogojev za prenos lastninskih pravic, omejitev in bremen.

Vendar v praksi uporaba te tehnike ne daje vedno objektivne slike stanja na trgu. Do danes se je trg kmetijskih zemljišč šele začel oblikovati. Na splošno je bil resen obseg zemljiških transakcij opažen šele v zadnjih 5-6 letih. Da, v zadnjem letu ali dveh se je zgodilo dokaj veliko prenosov lastništva, vendar se mi zdi zaman pri določanju dejanskih odkupnih in prodajnih cen za veliko število parcel.

Po eni strani ogromno kmetijskih parcel zaradi postopka darovanja zamenja lastnike, čeprav dejansko obstajajo kupoprodajne transakcije. Ker gre pri transakcijah z donacijami v resnici za neodplačne transakcije, kako v takih primerih oceniti vrednost premoženja, prenesenega na novega lastnika?

Da, in pri sklepanju poslov za prodajo zemljiških parcel pogodba zelo pogosto navaja podcenjeno vrednost parcele - predvsem zaradi plačila manj davkov.

Po drugi strani pa vas ne morejo voditi cene, navedene v oglaševalskih ponudbah za prodajo nepremičnin. Prvič, zelo pogosto je pri prodaji zemljišča veliko posrednikov, ki dodajo 20 ali celo 40-50% začetne cene parcele. Drugič, lastniki zemljišč predmete pogosto namerno izpostavijo po napihnjeni ceni - ob upoštevanju nadaljnje menjave za padec. Kupcu je veliko bolj prijetno kupiti nepremičnino s popustom 10-15%, ob tem pa se počutiti kot kompetenten poslovnež. Tretjič, razmere na trgu se pogosto spreminjajo. Ena najbolj tipičnih možnosti je, ko so zemljišča naprodaj po ceni, nižji od predhodno razstavljenih. Na primer, v bližini vaše parcele obstajajo drugi paketi s podobnimi značilnostmi,in lastnik se je zaradi nujne potrebe po sredstvih nujno odločil za prodajo z velikim popustom.

Obstaja še en razlog, zakaj je težko oceniti tržno vrednost določenih zemljišč, skoraj popolna odsotnost hipotekarnega trga za zemljišča.

Kot sem že omenil, trg zemljišč (še posebej za parcele za komercialne projekte, torej velike površine) do danes še ni oblikovan. Obseg transakcij na določenih ozemljih in metode njihovega izvajanja ne omogočajo zanesljive izvedbe analize, ki zadostuje za natančno in objektivno oceno vrednosti zemljišč, analize, ki bi lahko bila osnova za obravnavo zemljišče kot predmet hipoteke, ne da bi pritegnili dodatno poroštvo ali dodatna finančna jamstva …

Mislim, da ne, še posebej, če ne uporabljamo nejasnega izraza »tržna vrednost«, ampak govorimo o »potrošniški vrednosti« tega ali onega spletnega mesta. Če "tržno vrednost" razumemo kot znesek, za katerega je parcelo mogoče prodati v določenem trenutku, se pri oceni potrošniške vrednosti preuči veliko dejavnikov, vključno z glavnimi:

a) Dinamika sprememb cen za parcele, ki so v vseh pogledih podobne za kratkoročno (1-2 leti) in srednjeročno (5 let) obdobja.

b) Pričakovana dinamika sprememb cen za območje, ob upoštevanju dejavnikov, kot so dolgoročni načrti za razvoj sosednjega ozemlja, politične in gospodarske razmere v določenem okrožju, regiji, ki je predmet federacije, spremembe v ekološke razmere, podnebni procesi na določenem območju, socialni in demografski procesi itd. itd.

c) Analiza možnih tveganj na različnih področjih razvoja te zemljiške parcele, možnost njihovega premagovanja in izračun pripadajočih materialnih stroškov.

d) Napoved likvidnosti zemljišča v različnih fazah njegovega razvoja.

Kljub dejstvu, da so odgovori na vsako od zgornjih točk lahko precej približni, njihova kombinacija, ko jo preučimo v okviru matematičnega modela, da dokaj natančen odgovor o potrošniški vrednosti spletnega mesta, ki se razume kot največja dovoljena znesek denarja, katerega naložba ob nakupu zemljišča zagotavlja donosnost nadaljnjega razvoja lokacije.