Je Pri Nakupu In Prodaji Zemljišč Vedno Potreben Notar?

2024 Avtor: Sebastian Paterson | [email protected]. Nazadnje spremenjeno: 2023-12-16 13:53

Zakon predvideva dve obliki registracije pogodb za promet z nepremičninami.

Prva možnost je sklenitev sporazuma pri notarski pisarni z naknadno registracijo posla na uradu Zvezne službe za registracijo (FRS - nekdanji RRB).

Drugi, ki ga predvideva Civilni zakonik Ruske federacije in Zvezni zakon "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi", je sklenitev sporazuma v preprosti pisni obliki. V skladu s 550. členom Civilnega zakonika Ruske federacije "Oblika pogodbe o prodaji nepremičnin" se pogodba o prodaji in nakupu nepremičnin sklene v pisni obliki z enim dokumentom, ki ga podpišeta stranki. Kot izhaja iz zakona, tak sporazum ne zahteva obveznega overitve.

Upoštevajmo prednosti in slabosti vsake od zgornjih metod.

Vpis posameznikov v notarsko pisarno posameznikov, na primer posojilne pogodbe, oporoke ali pooblastila, je v večini primerov upravičen - z izjemo primerov, ki jih določa zakon, je notar edini zastopnik zakona, ki lahko potrdi dokument, potrdi poslovno sposobnost državljanov, ki so ga podpisali. Dokument začne veljati od trenutka, ko ga potrdi notar, ali od trenutka, navedenega v overjenem dokumentu. V nekaterih konfliktnih situacijah, ki zahtevajo sodni postopek, ni dvoma, da je zaupanje v listine, overjene pri notarju, večje kot v dokumente, sestavljene v preprosti pisni obliki, še posebej, če je nemogoče, da je ena od strank navzoča pri zaslišanje.

S transakcijami z nepremičninami je drugače. Naloge notarja vključujejo potrjevanje dejstva o sklenitvi sporazuma o prometu z nepremičninami, potrjevanje identitete državljanov, ki so podpisali sestavljeni dokument. Vendar bo sporazum začel veljati šele po registraciji v UFRS, ki traja deset delovnih dni od datuma predložitve dokumentov. Seveda morajo pristojni uradniki te organizacije pri oddaji dokumentov na UFRS preveriti tudi identiteto državljanov, ki so sklenili pogodbo, preveriti pravilnost pogodbe, lastništvo odtujene (pridobljene) nepremičnine. To pomeni, da je postopek registracije pri UFRS popolnoma enak tako za notarsko sklenjeno pogodbo kot za sporazum, ki ga stranke sestavijo brez notarskega sodelovanja.

Jasno je, da je ljudem, ki so daleč od sodne prakse, precej težko samostojno sestaviti pogodbo, zlasti kar zadeva posle z dragimi nepremičninami. Praviloma se pri sestavljanju takšnih pogodb obrnejo na odvetnike, specializirane za to področje prava.

Kakšna je razlika med pripravo pogodbe z notarjem (ki je seveda tudi specialist z visoko pravno izobrazbo) in pravnikom na področju rabe zemljišč?

A. Če se obrnete na odvetnika, plačilo za sestavo pogodbe ne bo odvisno od vrednosti nepremičnine. To strankam v poslu omogoča, da navedejo dejansko tržno vrednost predmeta, ne glede na to, ali se dogovarjate s sobo ali kupujete celo hišo. V notarsko overjeni pogodbi mnogi ne navajajo dejanske tržne cene samo zato, ker se stroški registracije izračunajo kot odstotek vrednosti nepremičnine. Sodna praksa kaže, da je pogosto edino dokazilo o plačilu kupca prodajalcu potrdilo prodajalca. Če stranki v pogodbi navedeta dejansko vrednost, kar pomeni, da je bil denar nakazan, se lahko izognemo prevelikemu naporu s prejemki.

B. V notarski pisarni boste najverjetneje pozvani, da uporabite eno od številnih standardnih predlog pogodb, ki so bolj ali manj primerne za vašo situacijo. Strokovnjak s področja zemljiškega prava bo po temeljitem preučevanju značilnosti vaše transakcije lahko sestavil sporazum, ki najbolj ustreza interesom strank, po potrebi predvidel možna tveganja, dal priporočila in pomagal pri zbiranju dodatnih dokumenti, ki izključujejo možnost izpodbijanja posla v prihodnosti. Možen je tudi dogovor o nadaljnji pravni podpori lastnika pridobljene nepremičnine, na primer o njeni nadaljnji prodaji, zakupu, rekonstrukciji itd. Ni izključena možnost, da vam odvetnik po natančni analizi predloženih dokumentov priporoči, da to transakcijo v celoti zavrnete,motivirani z navedbo možnih negativnih scenarijev. Na koncu interesi strank v poslu in odvetnik, ki z njimi sodeluje, popolnoma sovpadajo, funkcije notarja pa so omejene na preprosto izjavo o sklenitvi sporazuma.

B. Če je treba sporazum spremeniti, preden je predložen UFRS (stranke so se na primer odločile spremeniti vrednost nepremičnine ali je posel v zadnjem trenutku padel, vendar je prodajalec našel novega kupca, ki je pripravljen kupiti nepremičnine pod enakimi pogoji), lahko prodajalec samostojno prepiše že pripravljeno pogodbo z vnosom popravljenih podatkov. Če je pogodba sestavljena v notarski pisarni, se je treba znova prijaviti pri notarju, plačati pristojbino, to je začeti postopek na novo, kar bo povzročilo izgubo časa in denarja. Poleg tega je v izogib morebitnim zapletom priporočljivo odpovedati predhodno sklenjeni sporazum, ki zahteva dobro voljo obeh strani in njun skupni obisk pri notarski pisarni.

Ali lahko sklepamo, da je notar pri sklepanju poslov z nepremičninami "dodatna povezava"?

Da, vendar le z enim in zelo pomembnim opozorilom - pravnik, ki sodeluje pri pripravi pogodbe, mora biti visoko usposobljen strokovnjak s področja rabe zemljišč, imeti izkušnje pri sklepanju podobnih pogodb, uspešno sodelovati v pravdnih postopkih, povezanih z zemljiškimi vprašanji, biti zaposlen organizacije, specializirane za podporo transakcijam z nepremičninami.